La Ley 12/2023 introduce diversas modificaciones normativas encaminadas al control de precios delalquiler. Para comprender los supuestos en los que se impondrá un tope al alquiler para uso residencial,debemos comprender los dos nuevos conceptos que introduce la Ley:
- Gran tenedor: se considera como tal al titular (persona física o jurídica) de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial. Se excluyen garajes y trasteros. Las CCAA pueden reducir esta definición a titulares de 5 o másinmuebles en zonas La redacción hace suponer que se refiere en exclusiva al titular del inmueble, no incluyendo al beneficiario de las rentas que genere el alquiler. Posible forma de sortear la norma es la dispersión de la titularidad, manteniendo un único perceptor de las rentas. Se plantea el problema de justificar los ingresos por actividad y de la consideración de grupo deempresas actuando en fraude de ley. La norma se limita a los usos de vivienda.
- Zona tensionada: áreas territoriales en las que existe un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el Su declaración está en manos de las CCAA. Condiciones:
- Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler (más gastos y suministros básicos)supere 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los 5 años anterioresa la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la Comunidad Autónoma correspondiente.
La declaración tendrá una vigencia de 3 años prorrogables anualmente. Se plantea la posibilidad de recurrir la declaración de zona tensionada o su vigencia por alteración de las condiciones durante el periodo de declaración.
Consecuencias de la declaración de zona tensionada:
- la renta del alquiler no podrá superar la última renta vigente durante los 5 años anteriores a la declaración de zona tensionada. Podrá incrementarse excepcionalmente un 10% cuando:
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- En los 2 años anteriores a la celebración del nuevo contrato se ha rehabilitada lavivienda 0 se han realizado mejoras de accesibilidad.
- El contrato se firme por un periodo mínimo de 10 años o puede prorrogarse por 10 años en idénticas condiciones.
- Cuando el propietario sea gran tenedor o el inmueble no hubiera sido alquilado durante los 5 años anteriores a la declaración:
La renta no podrá superar el máximo del índice de precios de referencia publicado por: Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda | Ministerio de Vivienday Agenda Urbana (mivau.gob.es). En estos casos, el precio vendrá marcado por una publicación oficial.
Vemos que la ley contempla una clara limitación de la libre fijación del precio en los contratos de alquiler para uso de vivienda. Con independencia de la consideración de gran tenedor, en cualquier caso, esimprescindible la declaración de zona tensionada.
Entendemos que, al ser un acto administrativo, puede ser impugnado y revisado. Supongamos que se produce una declaración de zona tensionada sin que se haya acreditado debidamente o que un inmueble en particular no se encontraría sujeto dadas sus especiales circunstancias. En ese sentido, se espera que surjan litigios y se genere jurisprudencia que delimite la afectación y alcance de estas declaraciones.
A fecha de hoy, solamente Cataluña ha declarado zonas tensionadas. El efecto inmediato ha sido lapreferencia por el alquiler vacacional, temporal o de habitaciones. Ante esto, la Generalitat ha aprobado un Decreto Ley que obliga a justificar el motivo de la temporalidad previendo sanciones económicas. Esta medida es de dudosa constitucionalidad, ya que el alquiler vacacional exige unos requisitos, pero no serequiere justificar porqué se destina a dicha modalidad de alquiler.
El caso de Valencia y Madrid.
En un primer momento, la alcaldesa de Valencia se mostró favorable a la declaración puntual de zonas tensionadas, si bien siempre rechazando el carácter intervencionista de la norma y apostando por lacreación de vivienda pública y alquiler social. Con posterioridad, el presidente Mazón se mostródiplomáticamente contrario a la aplicación de la Ley, indicando que estaba abierto a estudiar propuestasdel gobierno central.
Por su parte, la respuesta de la Comunidad de Madrid ha sido más contundente en su rechazo. Elgobierno de Ayuso descarta la aplicación de topes al alquiler por prever que comportaría una subida de los precios. Contrasta la posición de la Comunidad con la de diversos municipios como Alcorcón,Fuenlabrada, Getafe o Parla, localidades controladas por el PSOE que han elevado la solicitud dedeclaración como zonas tensionadas.
A la vista de lo anterior, la situación de Madrid y Valencia es relativamente incierta. Si bien ha habido unrechazo generalizado hacia la norma en las comunidades gobernadas por el PP, no es menos cierto que su postura puede cambiar en función de los cursos electorales. No se debería descartar una apertura favorable a la Ley en función de los resultados de las próximas elecciones europeas. Por su parte, no sería de extrañar que el Gobierno aprovechara la oportunidad de provocar un nuevo conflicto entreadministraciones forzando la aplicación de la ley. Se trataría de otra medida de dudosa constitucionalidad,pues supondría privar a las CCAA de competencias que precisamente les atribuye esta Ley.
Dada la situación, se aconseja cierta cautela, si bien no se espera una aplicación generalizada de la ley a corto plazo.
Enlace de consulta de consulta de las zonas tensionadas e índice de referencia de precios:
Índice alquiler de vivienda | Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (mivau.gob.es)
Gran Vía Marqués del Turia 78, 3º – 5ª· 46005 Valencia – España
Teléfono: 96 361 48 22
