LAS CLÁUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO HIPOTECARIAS NO NECESITAN DE INSCRIPCIÓN O PREVIA CALIFICACIÓN

LAWYERPRESS

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha resuelto un litigio en el que se cuestionaba el ámbito de calificación registral respecto de las cláusulas de vencimiento anticipado de la deuda con garantía hipotecaria, a la luz del art. 12 de la Ley Hipotecaria según la redacción dada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, vigente al tiempo de realizarse la calificación negativa que dio lugar al procedimiento origen del recurso.
La sentencia de la Sala, de la que es ponente el magistrado D. José Ramón Ferrándiz, estima el recurso y, desde una interpretación literal y aislada del art. 12 LH, avala la decisión de la Dirección General de los Registros y del Notariado, descartando que tenga que hacerse un examen concreto de la conveniencia de controlar la legalidad de las cláusulas litigiosas, como aconsejaría una interpretación sistemática del citado artículo, conforme a la normativa de consumidores y a la legislación europea, por carecer de legitimación activa la registradora de la propiedad demandante, esto es, por tener el registrador vedada la posibilidad de impugnar la resolución de la DGRN en supuestos como el presente en que la cláusula no está viciada de nulidad absoluta sino relativa.
La controversia jurídica que conformó el debate en la instancia y que ha integrado también el objeto del recurso de casación se refiere a si la calificación registral del contrato previa a su inscripción en el Registro de la Propiedad debía o no comprender las cláusulas de vencimiento anticipado.
Según los antecedentes del pleito, la registradora de la propiedad de Falset denegó la inscripción de una escritura que contenía cláusulas de vencimiento anticipado, decisión que fue revocada por la DGRN, lo que motivó que la registradora formulara una demanda de juicio verbal impugnando la resolución de este Organismo.
La demanda fue estimada en segunda instancia, en la que la Audiencia Provincial de Tarragona consideró que no era posible entender, como había entendido el Juzgado, que la nueva redacción del art. 12 LH había excluido la trascendencia real de la cláusula de vencimiento anticipado, impidiendo su calificación, quedando por el contrario abierta la posibilidad de que el registrador de la propiedad califique cláusulas como las litigiosas.
En su recurso de casación, el notario que autorizó la escritura pública demandado defendió la legalidad de la resolución de la DGRN impugnada con el argumento nuclear de que la nueva redacción dada al art. 12 LH supone distinguir dos tipos de cláusulas, de manera que únicamente las de trascendencia real son susceptibles de inscripción y de previa calificación, no así las cláusulas contenidas en su apartado 2, sin trascendencia real (entre las que se encuentran las financieras y las de vencimiento anticipado) que no pueden ser objeto de calificación registral y que tan solo se han de hacer constar en el asiento en los términos que resulten de la propia escritura.
Para la Sala, en el sistema registral español resulta esencial el principio de legalidad, en cuanto excluyente de la posibilidad de registrar títulos que no sean perfectos y válidos, material y formalmente.
Esa legalidad se protege en primera línea mediante la función calificadora a que se refiere el art. 18 LH, desplazándose entonces el problema a determinar el ámbito de esa función. En principio, el art. 1 LH limita el control de legalidad a los actos y contratos con trascendencia real, esto es, relativos al dominio y demás derechos reales sobre inmuebles.
Es decir, a los actos jurídicos que constituyan, declaren, transmitan, modifiquen o extingan los derechos reales sobre aquellos. Pero existen actos y títulos que contienen datos que, sin constituir derechos de esa clase, no obstante contribuyen a dotar a los que se registran de un determinado contenido. De estos, interesan a la sentencia aquellos que aportan especificaciones complementarias respecto a los que sí tienen trascendencia real, especificaciones para las que se hace conveniente y plenamente indicada la publicidad registral, «en la medida que sirven, aunque sea indirectamente, para determinar aspectos de interés de la situación jurídica inscrita».
A esta categoría, dice la Sala, pertenecen los conocidos pactos de vencimiento anticipado de las deudas sometidas a plazo y garantizadas con hipoteca «en la medida en que, a la vez que implican una disposición por el deudor del beneficio del término – artículo 1127 del Código Civil – y, normalmente, un pacto de extinción y subsiguiente liquidación de la relación contractual garantizada, regulan la exigibilidad del pago, que es condición imprescindible para que quepa hablar de incumplimiento, el cual, a su vez, es presupuesto del ejercicio por el acreedor del derecho real de realización del valor».
Llegados a este punto, considera la Sala que la redacción actual del art. 12 LH tras la reforma de 2007, aisladamente considerado, avala la interpretación de la DGRN y del notario recurrente en cuanto a que el legislador ha querido atribuir efectos meramente obligacionales a las cláusulas de vencimiento anticipado, de tal forma que no se califican por el registrador, pues no se inscriben, sino que simplemente se transcriben para dotarles de publicidad a los solos efectos de dar noticia a terceros interesados.
Pero no obstante lo anterior, la Sala también entiende que no hay que quedarse con una interpretación aislada de dicho precepto sino que debe acudirse a una interpretación sistemática, sobre todo porque, aunque es básico en la materia, no es el único a ella referido, destacando también el art. 2 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, que regula la contratación con los consumidores de prestamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, del que importa extraer que los derechos de los consumidores son irrenunciables y que los registradores de la propiedad están obligados a controlar la legalidad vigente y, muy especialmente, a depurar las cláusulas abusivas, denegando su inscripción.
Sin embargo, precisa la sentencia que el control en casación o examen particularizado de las cláusulas litigiosas no es posible por carecer la registradora de Falset de legitimación activa, por cuanto no resulta de las actuaciones que la resolución impugnada de la DGRN afecte a un derecho o interés del que ella sea titular en los términos del art. 328 LH. Según la Sala, no cabe poner en duda que el registrador defiende, con su calificación o control de legalidad, los derechos e intereses de titulares identificados y de terceros indeterminados, pero una vez dejada sin efecto su calificación por la DGRN no está legitimada la registradora para defenderla mediante la impugnación de la resolución dictada por dicho organismo, salvo que se trate de resoluciones nulas en sentido absoluto, lo que no es el caso.