¿LA RESOLUCIÓN REGISTRAL DEL ARRENDAMIENTO EVITA EL DESAHUCIO? LAGUNAS DEL ACTUAL ARTÍCULO 27.4 DE LA LAU 29/1994

LAWYERPRESS

Por Raquel Bonillo, Abogada de Fortuny Legal

Una de las medidas que se aprobó con la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, vigente desde el pasado 6 de junio de 2013, y que modificaba en parte la ya existente Ley de arrendamientos urbanos Ley 29/1994, fue la de añadir un nuevo apartado 4º al artículo 27 de esta Ley. Esta novedad se traduce en el sentido de introducir la resolución del contrato de arrendamiento, vía Registro de la Propiedad, si en el contrato se estipulaba la resolución del arrendamiento en caso de impago de la renta contractual.
En concreto, el art. 27.4 establece lo siguiente: “Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción instándole al pago o cumplimiento, y este no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o contesteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento”.
El problema de este supuesto viene en el caso de que el arrendatario no cumpla de manera voluntaria con el desalojo de la vivienda habida cuenta que la Ley, que tenía muy buena intención introduciendo un supuesto de resolución automática ante el impago de la renta, no ha regulado ningún mecanismo de ejecución si a pesar de cumplirse lo fijado en el artículo 27.4 de la LAU, como decimos, el arrendatario no sale voluntariamente la vivienda.
¿Qué pasa entonces??
Ineludiblemente, para recuperar la posesión, habrá que instar un procedimiento judicial, abriéndose toda una serie de opciones de acciones judiciales, como podrían ser:
– Acción de juicio de desahucio por falta de pago.
– Acción de desahucio por precario.
– Ejecución vía artícuos 703 y ss de la LEC.
– Procedimiento monitorioo
A pesar de que todas estas acciones son válidas y correctas, nosotros nos decantaríamos por el procedimiento de desahucio por precario por ser la acción más acorde con las circunstancias y características del supuesto en sí.
Así, el proceso de desahucio por precario se basa en la reclamación por parte del propietario de la vivienda de la recuperación de la posesión de la misma a la otra parte, que está ocupando la vivienda, una vez resuelto el contrato, sin ningún título jurídico que lo ampare ni abonando ninguna renta por su ocupación.
Por ello, entendemos que una vez practicado el requerimiento establecido en el artículo 27.4 de la LAU y sin que el arrendatario haya contestado al mismo, en base al referenciado precepto, el contrato de arrendamiento quedaría resuelto automáticamente y de pleno derecho. Por tanto, a partir de ese momento el arrendatario, que dejaría de tener esta condición en base a la resolución del contrato, estaría ocupando la vivienda sin ningún justo título que lo amparase, además lógicamente, de no pagar renta alguna. Con lo cual, se dan todos los requisitos para encuadrar este supuesto en el ámbito del precario.
Ahora bien, como decimos, esta elección es una opinión, que no descarta en modo alguno el resto de acciones señaladas para la recuperación de la posesión de la vivienda y cuyo estudio recomendamos siempre en base al supuesto de hecho en concreto que se nos plantee.
Ciertamente, la resolución automática registral del contrato locaticio, si el arrendatario no entrega las llaves voluntariamente, no conlleva que el propietario recupere la posesión de la vivienda. Por tanto, en tal supuesto, el propietario se verá obligado a instar igualmente un procedimiento judicial para recuperar la posesión, con lo cual, a priori, no vemos la ventaja práctica de la resolución registral cuando no vaya acompañada de la entrega de la posesión de la finca.
En definitiva, la casuística nos irá allanando el camino de las dudas jurídicas. Y, dicho sea de paso, la inseguridad jurídica de las recientes modificaciones legislativas que estamos viviendo, bién podrían evitarse, en nuestra humilde opinión, a través de un legislador menos precipitado.