Ley hipotecaria nueva: ¿Qué debes saber si te vas a hipotecar?

Las medidas contenidas en la nueva ley afectarán a todos aquellos hipotecados que firmen un préstamo tras su publicación en el BOE, ya que la norma no tendrá carácter retroactivo de forma general. No obstante, sí que afectará a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor.

Aquí te dejamos nueve aspectos fundamentales que deberías saber si vas a firmar una hipoteca en base a la nueva ley:

1.- Mayor protección al usuario

El cliente dispondrá de su contrato un mínimo de diez días antes de la firma. “El objetivo es que disponga de tiempo suficiente para leer el contrato con tranquilidad, resolver las dudas que le puedan surgir y dialogar con la entidad si hay alguna discrepancia. La norma obliga al banco a consultar el historial crediticio del cliente en el Banco de España, y si concede el préstamo le permite ceder los datos del usuario a plataformas privadas de información crediticia. El coste de esta ‘investigación’ deberá asumirlo el banco.

2.- El papel del notario

El papel del notario cobra relevancia a la hora de ratificar que el titular conoce el producto que está contratando. Antes de la ley, el hipotecado solo tenía que ir al notario para firmar su hipoteca. Sin embargo, con la nueva ley, el titular tendrá que acudir al notario un mínimo de dos veces. La primera será sin la entidad para poder realizar cualquier pregunta que surja sobre los entresijos de su contrato. La segunda será con la entidad para la firma del contrato hipotecario.En esta vía, la ley dice que se entregará una manifestación firmada por el prestatario, en la que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido”.

3.- Reparto de gastos

Otro de los puntos que más afecta a los clientes es el nuevo reparto de gastos a la hora de formalizar la hipoteca. Con la nueva ley, el cliente solo pagará la tasación. El resto de los gastos serán abonados por la banca (gestoría, IAJD, notaría y los gastos del registro). Esta parte supone un ahorro muy importante a la hora de formalizar su contrato. De esta manera, solo tendrá que hacer frente al coste de la tasación, que puede rondar entre los 300 y los 600 euros. Además, el cliente podrá elegir libremente a los tasadores, que podrán ser personas físicas. Ahora el banco será el que pague la gestoría, notaría, IAJD y el registro. De ellas, la partida del impuesto de AJD es la más elevada y depende de cada comunidad autónoma. Esta cantidad puede variar entre los1.500 euros hasta los 6.000 euros en función del préstamo y de la comunidad en la que esté la vivienda. El resto de los gastos podrían suponerle a la entidad un coste entre los 1.000 y los 3.000 euros.

4.- Adiós a las cláusulas suelo

La ley aprobada prohíbe las cláusulas suelo, de esta manera en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. El fin de esta norma es que el cliente se pueda beneficiar de las caídas del euríbor, aunque el interés mínimo se establecerá en el 0%, nunca podrá ser negativo.

5.- Novedades en las vinculaciones

Seguro de hogar, seguro de vida, tarjetas… Estas son algunas de las vinculaciones que las entidades proponen a los clientes para acceder al préstamo hipotecario. La nueva ley establece que las entidades no podrán imponer sus productos vinculados, aunque sí podrán hacer bonificaciones por los productos que se contrate, como se hace en la actualidad.

6.- Comisión de apertura

A la hora de formalizar el préstamo muchas entidades cobraban a sus clientes una comisión de apertura del préstamo. En este punto se pueden encontrar grandes diferencias en las entidades, desde las que no cobran nada hasta las que cobran un 2%. La nueva norma no prohíbe el cobro de esta comisión aunque sí establece que esa tasa se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.

7.- Subrogación y novación, claves tras la firma

El cliente también podrá cambiar de banco o mejorar su hipoteca cuando quiera. Con la nueva regulación, el cliente con préstamos anteriores a la ley podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca.  En el caso de la novación si el hipotecado no está conforme con las condiciones que firmaste en tu hipoteca podrás cambiarlas sin que la entidad te cobre ninguna comisión por la novación”.

8.- Mayor protección en caso de embargo

La ley también protegerá más a los hipotecados en caso de embargo. Antes, si el hipotecado dejaba de pagar en la primera mitad, para ejecutar la hipoteca bastaba con que el cliente hubiera dejado de pagar tres meses. El nuevo acuerdo eleva los meses de impago para ejecutar la hipoteca (proceder a un desahucio) a 12 meses o el 3%. Si esta situación tenía lugar en la segunda mitad de la duración del préstamo, las cuotas vencidas y no satisfechas debían equivaler a 12 meses. La nueva ley establecerá que el impago tendrá que suponer el 7% o 15 meses”, explica Gonzalvez.

9.- Menos comisiones por amortizar

Por último, bajan a la mitad las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después), mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).

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